新潟市が全種別で利回り1位を堅持。5年間動向では北九州（区分・一棟アパ）や広島（一棟マン）の上昇が最大。健美家 「2025年下半期 政令指定都市 住宅系収益不動産 高利回りランキング」
株式会社 ＬＩＦＵＬＬ不動産投資と収益物件の情報サイト「健美家」が公開
事業を通して社会課題解決に取り組む株式会社LIFULLのグループ会社であり、不動産投資と収益物件の情報サイト「健美家（以下、健美家）」および「LIFULL HOME'S 不動産投資」を運営する健美家株式会社（代表取締役社長：成瀬 亮輔）は、2025年7月～12月期に登録された全国の住宅系収益不動産3種別（区分マンション・一棟アパート・一棟マンション）を集計し、政令指定都市別の利回りを「政令指定都市 高利回りランキング」として公開しました。
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■サマリ
【全体】
・新潟市が、区分マンション（16.37％）、一棟アパート（13.18％）、一棟マンション（11.20％）の全3種別で利回り1位を獲得し、前回調査に続き首位を堅持。
・2021年上期との比較では、多くの都市で利回りが低下するなか、北九州市の区分（+1.58pt）・アパート（+2.34pt）、広島市の一棟マンション（+1.13pt）の上昇が際立つ結果となった。
【区分マンション】
・利回り1位の新潟市（380万円）と最下位の大阪市（2,019万円）の間には約5.3倍の価格格差がある。一方で、7位の仙台市（2,142万円）のように、価格水準が高くとも利回り上位に食い込む都市もあり、投資効率の差が表れた。
【一棟アパート】
・上位陣の顔ぶれに変化が少ない他種別に対し、一棟アパートは浜松市が前回8位から3位に浮上するなど、中位圏を中心に5ランク以上の激しい順位変動が見られた。2021年上期との比較では、北九州市（+2.34pt）の利回り上昇幅が全都市・全種別内で最大となった。
【一棟マンション】
・上位3都市が利回り10％超を維持するなど、上位陣の顔ぶれは前回からほぼ変わらず堅調に推移している。2021年上期との比較では、広島市（+1.13pt）の利回り上昇幅が全都市で最大となった。
◼️ 区分マンション：新潟市が16.37％で首位。1位と最下位の都市間で価格差は5倍以上に
2025年下期における区分マンションの政令指定都市別高利回りランキングでは、新潟市が16.37％で1位となりました。次いで、2位に浜松市（16.05％）、3位に北九州市（15.86％）、4位に静岡市（15.08％）が続き、上位4都市が15％を超える高い利回りを維持しています。ランキング順位全体としては、前回から2ランク以内の変動にとどまり、大きな順位の入れ替わりは見られませんでした 。
上位6位までの都市（新潟市、浜松市、北九州市、静岡市、熊本市、岡山市）はいずれも平均価格が1,000万円を切っており、比較的少額から投資可能なエリアとなっています。対照的に、利回りが最も低い大阪市は平均価格が2,019万円、18位の川崎市は2,312万円に達しており、利回り1位の新潟市（380万円）と比較して大きな価格差が表れています。
2021年上期と比較すると、北九州市が+1.58ptと最も利回りが上昇しました。次いで浜松市（+1.22pt）、静岡市（+0.77pt）と続いています。一方で、2021年上期から利回りが大きく低下したのは、千葉市（-1.72pt）、堺市（-1.68pt）、相模原市（-1.42pt）の順となりました。
◼️ 一棟アパート：1位新潟市、2位北九州市の2強が継続。中位圏では前回から5ランク以上の変動も
2025年下期の一棟アパートの政令指定都市別高利回りランキングは、1位が新潟市（13.18％）、2位が北九州市（12.70％）となり、上位2都市の顔ぶれは前回から変わりませんでした。3位には前回8位から大きく順位を上げた浜松市（10.60％）がランクインしています。ランキング全体では、上位から中位にかけて順位変動が激しく、浜松市のほか、名古屋市（前回18位→今回13位）や京都市（前回12位→今回18位）などで5ランク以上の変動が見られました。
2021年上期と比較すると、北九州市が+2.34ptと最も利回りが上昇しました 。次いで広島市（+1.96pt）、静岡市（+1.75pt）の順となっており、特に静岡市は2021年上期から平均価格が5,585万円上昇しながらも、利回りも大きく上昇する結果となっています。
一方、2021年上期から利回りが大きく低下したのは、堺市（-3.94pt）、京都市（-2.46pt）、さいたま市（-2.10pt）となりました。特にさいたま市は平均価格が1億234万円に達しており、政令指定都市の中で唯一1億円を超え、利回りも6.64％と最も低い水準にあります。
◼️ 一棟マンション：新潟・岡山・北九州が利回り10％超。ランキング順位は前回からほぼ変わらず
一棟マンションの政令指定都市別高利回りランキングでは、新潟市が11.20％で首位を堅持しました。2位に岡山市（10.45％）、3位に北九州市（10.41％）が続き、上位3都市が利回り10％台をマークしています 。これら上位3都市は前回から順位の変動がなく、高利回りを維持しているのが特徴です。全体としても、半数以上の都市が前回から順位変動なし、もしくは1ランクの変動にとどまり、他の種別と比較してランキング順位は前回からほぼ変わりませんでした。
2021年上期と比較すると、広島市が+1.13ptと最も利回りが上昇し、次いで北九州市（+0.91pt）、岡山市（+0.76pt）の順で上昇しました。対照的に、2021年上期から利回りが大きく低下したのは、千葉市（-1.63pt）、大阪市（-1.30pt）、さいたま市（-1.18pt）の順となりました。
利回り最下位（価格最高値圏）の福岡市は平均価格が2億7,029万円に達しており、1位の新潟市（1億4,603万円）の約1.8倍の価格水準となっています。
■ 調査要綱
調査対象データ：
2025年7月1日～12月31日に健美家で登録された全国の住宅系収益不動産3種別（区分マンション・一棟アパート・一棟マンション）
調査項目 ：
投資利回り（表面利回り）、物件価格 、築年数
※本件に関する詳細なレポートは、【こちら】からダウンロードしていただくことができます。
※調査データを引用する際は「不動産投資と収益物件の情報サイト 健美家 （ けんびや ） 」と明記をお願いします。
■ 健美家株式会社について
健美家株式会社は、収益物件の紹介、著名な不動産投資家によるコラム、不動産投資ニュース、セミナー情報等、「不動産投資に関わる人に価値ある情報を提供し、正しい判断ができるプラットフォーム」を提供している不動産投資と収益物件の情報サイト「健美家（けんびや）」および「LIFULL HOME'S 不動産投資」を運営しています。
健美家 https://www.kenbiya.com/
LIFULL HOME'S 不動産投資 https://toushi.homes.co.jp/
【会社概要】
会社名：健美家株式会社
所在地：東京都千代田区麹町1-4-4
代表取締役社長：成瀬 亮輔
設立：2004年 4月
■ 株式会社LIFULLについて （東証プライム：2120、URL：https://lifull.com/）
LIFULLは「あらゆるLIFEを、FULLに。」をコーポレートメッセージに掲げ、個人が抱える課題から、その先にある世の中の課題まで、安心と喜びをさまたげる社会課題を、事業を通して解決していくことを目指すソーシャルエンタープライズです。現在はグループとして、不動産・住宅情報サービス「LIFULL HOME'S」、シニアの暮らしに寄り添う「LIFULL 介護」、不動産投資と収益物件の情報サイト「健美家（けんびや）」などの事業展開を行っています。
提供元：PRTIMES