掲載専有面積・反響専有面積は縮小傾向
事業を通して社会課題解決に取り組む、株式会社LIFULL（本社：東京都千代田区、代表取締役社長：伊東祐司、東証プライム：2120）が運営する不動産・住宅情報サービス「LIFULL HOME'S」は、物件価格の高騰が続くなか、首都圏の中古マンション専有面積の推移を調査しました。
首都圏（東京都・神奈川県・千葉県・埼玉県）の中古マンションの掲載専有面積および反響専有面積（問合せのあった物件の専有面積）の平均値は、5年前と比較して縮小傾向にあることが分かりました。2020年から2025年（1-11月）にかけて、掲載専有面積の縮小は3.69平方メートル （68.39平方メートル →64.70平方メートル ）なのに対して、反響専有面積は6.54平方メートル （66.86平方メートル →60.32平方メートル ）と2倍近く縮小しており、徐々に差が広がっています。
反響専有面積が縮小している要因のひとつとして、住宅価格の高騰があります。首都圏の中古マンション平均掲載価格は2020年から2025年（1-11月）にかけて66.7%（+3,319万円）上昇しています。前年比でも23.2％（＋1,565万円）と急上昇しています。一方、反響価格は6,214万円で対前年比も6.7％（＋392万円）の上昇に留まっています。
2025年（1-11月）における面積別の首都圏中古マンション掲載割合は、70平方メートル 以上-80平方メートル 未満が27.3%で最も多くなりました。40平方メートル 未満のシングル向けや、40平方メートル 以上-50平方メートル 未満の2人暮らし向け中古マンションも一定量流通しており、今後もこのまま中古マンション価格が上昇し続ければ、単身者や夫婦のみの世帯によるニーズが高まっていく可能性があります。
新築に連動して中古マンション価格が上昇、その影響は中古マンションの専有面積にも顕著
新築マンションの価格高騰（都内では坪単価が1,000万円を大きく超える水準で分譲が継続）に連動して、中古マンションの価格が急上昇しています。
東京23区の中古マンションは築25年まで流通価格が平均1億円（70平方メートル 換算）を超えているほか、
東京23区のファミリー向け中古マンション掲載価格は1億822万円と集計開始以来最高値を更新、前年同月比で46.0％（＋3,408万円）の上昇を記録しています。消費者にとってマンション購入はハードルが高い状態になっています。
短期間で急激に物件価格が押し上がれば、掲載物件に対して反響が追従できず、価格の乖離率が拡大します。予算に対して、築年数・駅徒歩・専有面積などを妥協することになりますが、今回は専有面積に着目しました。
首都圏における2025年の反響専有面積は2020年比で6.54平方メートル （約2坪・畳4枚分）縮小、前年比でも1.61平方メートル （約0.5坪・畳1枚分）縮小しています。一方、掲載専有面積は2020年比で3.69平方メートル （約1坪・畳2枚分）の縮小に留まっており、前年比では＋0.06平方メートル と横ばい推移していることから、
価格上昇によってより狭い物件を購入対象として検討する傾向が強まっていることが明らかです。
購入条件を譲らざるを得ないという中古マンション購入検討者の状況が浮き彫りになっています。
マンション購入がより厳しさを増すなか、国交省は新築住宅の住宅ローン控除対象となる専有面積を、2021年から特例措置として従来の50平方メートル から40平方メートル に緩和していましたが、2026年からは恒久措置とする方針を表明しています。この制度変更は、住宅をより購入しやすくする効果があるため、新築住宅だけでなく、裾野の広い中古住宅にも適用範囲を拡大させることを強く望みます。中古マンションの流通にも追い風になるでしょう。
LIFULL HOME'S総研 副所長／チーフアナリスト中山登志朗（なかやま としあき）
出版社を経て、 1998年から不動産調査会社にて不動産マーケット分析、知見提供業務を担当。不動産市況分析の専門家としてテレビ、新聞、雑誌、ウェブサイトなどメディアへのコメント提供、寄稿、出演を行うほか、年間多数の不動産市況セミナーで講演。2014年9月にLIFULL HOME'S総研副所長に就任。国土交通省、経済産業省、東京都などの審議会委員などを歴任。（一社）安心ストック住宅推進協会理事。
集計対象：LIFULL HOME'Sに掲載された、築10年以内・徒歩10分以内の中古マンション
集計期間：2020年～2025年11月
LIFULL HOME'Sは、「叶えたい！が見えてくる。」をコンセプトに掲げる不動産・住宅情報サービスです。賃貸、一戸建て・マンションの購入、注文住宅から住まいの売却まで。物件や住まい探しに役立つ情報を、一人ひとりに寄り添い最適な形で提供することで、本当に叶えたい希望に気づき、新たな暮らしの可能性を広げるお手伝いをします。
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