～潜在空室率は65ヶ月ぶりの1％台。都心部を中心にオフィス需給は完全に貸し手市場の局面へ～
三菱地所リアルエステートサービス株式会社（本社:東京都千代田区大手町1-9-2、代表取締役社⾧:清水 秀一）は、2025年（2025年1月～12月）の東京都心5区・7区（千代田区、中央区、港区、新宿区、渋谷区+品川区、江東区）の大規模ビル※1のマーケットデータをまとめた『OFFICE MARKET REVIEW2025』を本日発表しますので、お知らせします。
※1：大規模オフィスビル＝延床面積3,000坪以上の賃貸オフィスビル
【潜在空室率・平均募集賃料推移】
東京主要5区の潜在空室率は、2025年1月末時点の4.43%から下降が続き、2025年12月末時点では1.92%（前年同月比-2.64pt）となった。主要5区の潜在空室率は、2025年10月に2020年5月以来（5年5ヶ月ぶり）となる1%台（1.96%）に到達し、その後も極めて低い水準で推移している。
東京主要7区の潜在空室率についても、2025年1月末時点の4.52%から下降し、2025年12月末時点では2.31%（前年同月比-2.35pt）となった。
また、2025年12月末時点の平均募集賃料は、東京主要5区において32,306円/坪（前年同月比+568円）、東京主要7区においては27,944円/坪（前年同月比-1,306円）であった。なお、主要7区に見られる平均募集賃料の下落は、需給逼迫により賃料水準の高いハイグレード物件が先行して埋まっていったことにより、集計対象における賃料水準の低いビルの割合が増加したことが原因となっている。実勢価格としての成約賃料は上昇傾向であるため留意が必要である。
2025年の主要5区、7区の潜在空室率は、適正水準とされる5%～3%を下回る2%～1%台まで下降し、都心部を中心にオフィス需給は完全に貸し手市場の局面を迎えた。
【新築の供給量と空室率、開発状況】
2025年の東京主要5区オフィスビル新規供給量は約38万坪であり、2024年の約16万坪と比較すると2倍以上の供給となった。オフィス需要の高まりによる既存空室の解消が進み、2025年に竣工した物件についても堅調に埋まっていったことで、マーケットにとっては大きな回復を果たした1年となった。
2025年竣工の大型新築ビルの内定率は非常に高く、臨海部などの一部のエリアの物件を除きほぼすべての物件が満床ないし満床に近い状態での稼働となっている。
なお、2026年竣工予定の物件についても既に高い内定率となっており、2027年～2028年については新規供給量が約14万坪～23万坪と減少する見込みとなっている。このような背景から、少なくとも2028年までは空室率は下降傾向で推移することが見込まれる。2029年以降については、計画通りに開発が進めば供給量が増加予定であり、内定率が低下すれば空室率が再び上昇に転じることも想定される。しかし、建築費の高騰などの影響による開発の遅れも懸念される状況であるため留意が必要である。
【移転傾向】
2025年は、各社が働き方改革を推進・実行したからこそ見えてきた「リアルなオフィス」の価値を最大化するための動きが顕著に表れたといえる。 コロナ禍以降、多くの企業が働き方改革を通じてリモートワーク環境を整備し、業務の効率化や柔軟な働き方を追求してきた。しかし、その実践を積み重ねる中で、リモートワークは効率的な業務遂行には有用である一方、組織としての帰属意識の醸成や、イノベーションの創造といった、長期的な企業の成長に欠かせない要素がカバーできないという課題が認識されていった。同じ空間にいるからこそ育まれる帰属意識や、非言語情報を伴う偶発的なコミュニケーション、そしてそこから生まれるイノベーションという観点で、リアルな場に勝るものはないという本質的なオフィスの価値が再認識されたといえる。そのため、2025年の移転は「働き方改革の推進」を前提としたうえで、コミュニケーションを向上させ、対面でなければ難しい迅速な意思決定や相乗効果の最大化を企図した動きが目立った。分散していた拠点やフロアを集約し、物理的な壁を取り払った集約移転を行う企業も多かったといえる。また、人材確保が課題となる中で、オフィスを単なる「業務を行う場所」ではなく「従業員のエンゲージメントを高める投資対象」と明確に位置づけた動きもさらに加速した。働き方改革を推進するからこそ、出社した際に得られるメリットを最大化させるオフィス構築が2025年の潮流となった。
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■備考
・当社集計対象：延床面積3,000坪以上のオフィスビル
・東京主要5区、7区：千代田区、中央区、港区、新宿区、渋谷区+品川区、江東区
・当社集計の潜在空室率について：現在空室の物件と今後空室予定の物件を含めた空室率を算出しております。また、新築物件に関しては竣工時に潜在空室率へ反映をしています。
・移転傾向については、日経不動産マーケット情報を基に当社にて独自調査を行い作成しています。
・掲載データは2025年1月1日～2025年12月31日のデータを集計したものとなります。
■留意事項
・本資料は、不動産市場に関する当社の現在の見解に基づいて作成されています。当社の見解は、当社が信頼できると判断した情報ソース及び現在の市場環境に対する当社独自の分析に基づくものであり、ここに記載された内容が記載日時以降の市場や経済情勢の状況に起因し妥当でなくなる可能性があります。
■三菱地所リアルエステートサービス株式会社について
総合不動産業を営む三菱地所のグループ会社として、不動産売買の仲介・コンサルティング事業、ビル・住宅の賃貸事業、及びパーキング経営支援等を行っております。長年培ったノウハウと実績、また、三菱地所グループのネットワークをいかし、皆様の多様なご要望にお応えしております。
社 名 ：三菱地所リアルエステートサービス株式会社
本社所在地：東京都千代田区大手町1-9-2 大手町フィナンシャルシティ グランキューブ11階
代表取締役：清水 秀一
事業内容 ：不動産の仲介・コンサルティング・賃貸事業 ・鑑定等
設 立 ：1972年12月20日
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